전세 집주인 변경 시 세입자가 해야할 일과 해서는 안 되는 일

 

이번 포스팅에서는 전세 집주인 변경 시 세입자가 해야 할 일과 해서는 안 되는 일에 대해 알아 보려고 합니다. 전세 보증금을 내고 잘 살고 있는데 갑자기 집 주인이 바뀌는 경우가 있을 수 있는는데요, 세입자 입장에서는 어떻게 해야할지 당황스럽게 느껴질 수 있습니다.

특히 요즘에는 전세를 가지고 사기를 치는 경우가 많아서 세입자 입장에서 좀 더 꼼꼼하게 챙겨야 할 부분이 많은데요, 그럼 지금부터 전세 집주인 변경시 세입자가 해야할 일, 그리고 해서는 안 되는 일에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

처음 전세 계약시 꼭 챙겨야 할 것들

먼저 처음 전세 계약을 할 때 꼭 챙겨야 할 것들에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 가장 중요한 것은 전세 잔금을 치르는 즉시 주민센터에 방문하셔서 계약을 한 집에 전입신고를 하고, 전입신고를 하면서 확정일자도 함께 받는 것입니다.

이렇게 전입일자 + 확정일자 두 요건을 함께 갖춰야만 대항력을 갖출 수 있게 되는데요, 대항력을 가져야만 나중에 혹시라도 이 집이 경매로 넘어 갔을 때 내가 낸 보증금을 지킬 수가 있습니다.

다만 임차인의 대항력 날짜가 근저당권이나 다른 기타 권리들보다 앞선 1순위가 되어야만 낙찰자에게 임차권을 주장할 수 있다는 점에 유의하셔야 합니다. 따라서 잔금 지급 직전에 등기부등본을 떼셔서 권리변동이 있는지의 여부를 꼭 체크해 보시는 것이 좋습니다. 또한 주민센터에서 확정일자를 받으면 그 다음날 0시부터 효력이 발생한다는 점도 알아두시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

 

전세 집주인 변경, 당황할 필요 없다!

갑자기 집주인이 바뀌었다는 사실을 알게 되면 임차인 입장에서는 뭘 어떻게 해야 할지 당황스러울 수 있는데요, 일단은 크게 걱정할 필요는 없습니다. 주택임대차보호법에 따르면 ‘임차주택의 양수인은 기존 집 주인의 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다’고 규정이 되어 있기 때문입니다.

 

 

 

 

임차인 동의 없는 전세 집주인 변경의 경우 승계 거부도 가능

임차인의 동의 없이 갑자기 집주인이 변경 되었을 경우, 집주인이 바뀐 사실을 알고 난 즉시 기존 집주인에게 내용증명이나 문자를 보내서 승계를 거부한다는 통지를 하고, 기존 집주인에게 보증금 반환 청구를 하는 것도 가능합니다.

만약 기존 집주인이 ‘어차피 집을 팔았으니 난 모른다’는 식으로 나온다면, 소송으로 가서 해결하는 방법 밖에는 없습니다. 하지만 이런 법적 다툼으로 이어질 경우 시간도 오래 걸리고 힘이 들기 때문에 새 집주인에게 별다른 문제가 없다면 그냥 새 집주인에게 승계되는 것을 선택하는 경우가 일반적이긴 합니다.

 

최근 전세보증금을 돌려줄 능력이 없는 사람에게 수수료를 조금 주고 소유권을 떠넘긴 후 보증금 반환 의무를 회피하는 식의 사기 수법이 유행하고 있는데, 이러한 사기가 의심될 경우 이 내용을 잘 알아두시면 좋습니다.

 

 

 

 

전세 집주인 변경 시 전세계약서 다시 작성 해야 할까?

전세로 살던 도중 집주인이 바뀌었을 경우, 새 집주인과 전세 계약서를 다시 작성해야 하는 건 아닐까 하는 걱정이 들 수 있습니다.

일반적인 경우에는 새로운 계약서를 다시 작성 할 필요는 없습니다. 앞에서도 이야기했듯 주택임대차보호법에 따라 새로운 집주인은 기존 집주인의 권리와 의무를 그대로 승계하는 것으로 보기 때문이죠. 따라서 기존 집주인과 작성했던 계약서도 그대로 효력을 가지게 됩니다.

 

 

 

 

전세 집주인 변경 후 보증금을 증액할 경우의 대처법

만약 전세 집주인이 변경된 후 새로운 집주인이 보증금 증액을 요구한다면, 해당 증액 부분에 대해서만 추가로 계약서를 작성하시면 됩니다.

예를 들어 기존에 전세 보증금 1억 5천이었는데 2억으로 증액이 되었다면 늘어난 5천만원에 대한 부분만 계약서를 추가로 작성하면 되는 것이죠. 이 증액 부분에 대한 계약서를 작성하실 때는 기존 계약의 연장이라는 내용을 꼭 넣으셔야 합니다. 그리고 이 새로운 계약에 대해서도 확정일자를 다시 받으셔야 해요. 증액하는 보증금은 반드시 새로운 집주인의 계좌로 입금해야 하고요.

 

 

 

증액 계약 전에도 등기부등본 체크는 필수

그런데 이 증액 계약을 하기 전에도 반드시 등기부등본을 다시 한번 확인해 보셔야 합니다. 최초 계약 이후에 내 보증금을 침해할 만한 다른 권리가 생겼는지를 확인해야하기 때문입니다.

예를 들어 기존 전세 보증금이 1억 5천만원인 상황에서 집주인비 바뀌었다고 가정해보겠습니다. 이 때 새로운 집 주인이 이 집을 담보로 돈을 빌리고 근저당권 5천만원을 설정하고, 그 뒤에 세입자에게 전세 보증금 증액을 요구해 증액 계약을 한다면 세입자가 아무리 증액 계약서를 추가로 작성하고 확정일자까지 받는다고 해도 앞서 설정된 근저당권 때문에 증액 부분에 대한 내 보증금이 순위에서 밀리게 됩니다. 이런 경우를 조심하셔야 합니다.

이 경우 해당 집이 경매로 넘어가 2억원에 낙찰이 되었다면

• 1순위 -> 기존 전세 보증금 1억 5천만원
• 2순위 -> 근저당권 5천만원
• 3순위 -> 증액 전세 보증금 5천만원
  
  

이기 때문에 마지막 3순위인 내 전세 보증금 5천만원은 그냥 날리게 될 수 있는 것입니다.

 

 

 

 

 

잠깐이라도 다른 곳으로의 전출은 NO!

가끔 집주인이 어떤 사정을 이야기하면서 잠깐 다른 데로 전출을 해 달라고 요구하는 경우가 있습니다. 이 경우 절대로 다른 곳으로 전출을 하시면 안 됩니다. 아까도 말씀드렸듯이 대항력을 갖추기 위해서는 전입일자와 확정일자 2가지 요건이 충족 되어야 하는데요, 만약 중간에 다른 곳으로 전출을 했다가 다시 전입을 하면 날짜가 리셋이 되기 때문에 내 순위는 뒤로 밀리게 됩니다. 이 경우 자칫하면 내 보증금을 잃을 수 있게 되기 때문에 절대 다른 곳으로 전출하면 안 된다는 점, 유의하셔야 합니다.

 

 

전세 집주인 변경 후 전세보증보험은?

최근에는 전세 계약시 전세보증보험에 가입을 하는 분들이 많은데요, 중간에 집주인이 변경되거나 보증금이 증액되었을 경우 보험사에 이 사실을 반드시 알려야 합니다. 그래야 추가로 보장을 받거나 향후 분쟁을 방지할 수 있습니다. 집주인 변경 관련 상세한 내용은 본인이 이용한 전세보증기관에 문의하여 한번 더 체크해보시면 좋습니다.

 

 

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지금까지 전세 집주인 변경과 관련해 세입자 입장에서 해야 할 일과 해서는 안 되는 일에 대해 알아보았습니다. 오늘 정리해드린 내용 참고하셔서 소중한 내 보증금을 잘 지키는 데 도움이 되시길 바랍니다.